Четыре основные причины, по которым вы можете лишиться купленной квартиры

В каких случаях сделки чаще всего признаются недействительными и покупателя ждут большие проблемы

Типичная ситуация: после развода имущество осталось неделимым (например, однушка, которую «в натуре» поделить нельзя)Фото: Сергей ШАХИДЖАНЯН

Приобретая недвижимость на вторичном рынке, увы, надо понимать: никто не может гарантировать чистоту такой сделки даже после регистрации права собственности в Росреестре. Какие нежелательные обстоятельства и не озвученные прежним владельцем «тайны» могут всплыть после заключения договора? Адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова) рассказал о самых популярных причинах, по которым сделку купли-продажи обычно признают неправомочной.

1. Бывшие супруги заявляют о своих правах

Типичная ситуация: после развода имущество осталось неделимым (например, однушка, которую «в натуре» поделить нельзя) и тот, кто там проживает, рано или поздно решается на продажу. Если по этому адресу нет обременения в виде прописки бывшего партнера по браку, жилье запросто удается реализовать без нотариального согласия супруга, и сделка регистрируется по всем правилам.

Чувствуя себя обманутым, партнер обращается в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. В таких случаях суды чаще всего удовлетворяют иски, поскольку квартира приобреталась в браке на общие средства и является совместно нажитым имуществом.

Тем, не менее, в судебной практике встречаются и отказы. Одним из оснований служит условие, при котором спорная недвижимость хоть и была приобретена в период брака, но на личные или подаренные собственнику деньги.

- Если оспаривая факт совместной собственности, ответчик сможет подтвердить это документально, например, предоставив суду договор, подтверждающий безвозмездную передачу денег, тогда сделка купли-продажи может быть признана законной, - приводит пример адвокат Олег Сухов.

2. Невменяемый собственник

Могут потребовать признать сделку недействительной и если в момент ее заключения собственник не отдавал отчета своим действиям. Часто у такой схемы есть все признаки мошенничества. Аферисты специально выбирают себе жертву из «группы риска» - например, злоупотребляющую алкоголем, - втираются в доверие и заставляют подписывать доверенность и другие документы для продажи жилья.

Но случается, что квартиры подобным образом отбирают и близкие родственники.

Например, владелец в силу состояния своего здоровья не осознавал значение своих действий. Подобная ситуация прописана в статье 177 Гражданского кодекса. Сделку, совершенную в таких условиях, суд может признать ничтожной по иску самого собственника, а также лиц, чьи интересы были затронуты.

Суды охотно идут на встречу потерпевшим, если будет доказана невменяемость владельца спорной недвижимости. А подтвердить это сможет только судебно-психиатрическая экспертиза. На основе заключения комиссии, например, об алкогольной зависимости, систематическом чрезмерном употреблении спиртного, амнезии, либо неврологических и психических отклонениях, исковые требования будут удовлетворены и тогда, по закону, обе стороны обязаны произвести взаимообмен. Хозяину вернется его квартира, а покупателю – деньги (хотя если речь идет о сознательном мошенничестве, их вряд ли удастся получить). Договор признают недействительным с момента его подписания.

3. Внезапно появляются законные наследники

Нередко уже поделенное имущество умершего, тем не менее, становится предметом притязаний других наследников. Соответственно, покупать квартиру, которая перешла ее владельцу по наследству, рискованно и чревато судебным разбирательством.

- Типичный случай - когда наследодатель умирает и не оставляет завещание. Тогда, - объясняет адвокат Олег Сухов, - с одной стороны, заявить о своих правах на недвижимость могут родственники, которые претендуют на обязательную долю по закону. Гражданский кодекс причисляет к таковым несовершеннолетних детей, престарелых родителей и супруга, а также нетрудоспособных членов семьи, которые до момента смерти наследодателя находились на его попечении.

С другой, – оспорить продажу недвижимость могут другие наследники той же очереди, которые фактически вступили в наследство, но собственниками спорной квартиры не стали.

В этом случае, если суд признает договор купли-продажи недействительным, а члены семьи не договорятся между собой, могут быть применены положения статьи 167 Гражданского кодекса, которые в случае невозможности возврата собственности или доли в ней предусматривают компенсацию стоимости.

4. А сделка-то фиктивная...

Признать недействительной можно ничтожную сделку, то есть заключенную с нарушением закона или заведомо мнимую – прикрывающую какую-либо другую операцию с жильем.

Суд, как правило, долго разбирается в обстоятельствах, предшествующих подписанию такого договора. Если, скажем, доподлинно будет установлено, что продавец использовал поддельные документы – чаще всего, это доверенность, но бывает и свидетельство о праве собственности, а также паспорт на подставного человека, то такая сделка будет признана недействительной в силу статьи 170 ГК РФ.

Стоит упомянуть и о недвижимости должника, которую он стремится продать, понимая, что на него имущество, возможно, будет наложен арест. Договор купли-продажи такой квартиры также может быть оспорен, например, по иску кредитора.

- В соответствии с нормами Гражданского кодекса подобная ситуация расценивается, как злоупотребление правом, повлекшее нарушение интересов другого лица, - резюмирует адвокат Сухов.

Часто судам приходится разбираться с двойными продажами, что уже признак аферы. Кроме положений закона, который говорит о недопустимости злоупотребления правом с намерением причинить вред другому лицу, здесь применимо и постановление Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Этот документ, в свою очередь, рекомендует судам при двойных продажах удовлетворять требования о регистрации перехода права собственности того лица, в пользу которого обязательство у продавца возникло раньше. Последующие сделки признаются недействительными. В этом случае пострадавшие могут требовать возмещения убытков.