«Сезон потерян»: что происходит на рынке недвижимости Испании
Евгений Редькин, эксперт по недвижимости, уже много лет живет в испанской провинции Кантабрия. Виталий Шалаев, владелец компании Advisor Red Group, проживает в Коста-Бланка. Мы поговорили по ZOOM с экспертами о перспективах местного рынка недвижимости
+ Подписывайтесь на канал
Текстовая версия
— Испания всегда была сложным для инвестиций рынком: все помнят падение цен, которое началось в кризис 2008 года, и потом долгое их восстановление. С каким багажом рынки недвижимости Испании встречают текущий кризис?
Евгений Редькин (ЕР) — Не совсем корректно сравнивать два этих кризиса. В 2008 году мы наблюдали финансовый кризис, банковский кризис, который напрямую отразился на покупательной способности и на ценах недвижимости. Сейчас мы переживаем кризис несколько иного рода, который также отразится на местном рынке недвижимости. Но я не думаю, что [падение цен будет] таким же драматичным и долгоиграющим, как это было в 2008-м, в 2011-м годах.
— А что конкретно происходит сейчас с ценами на недвижимость в Испании?
ЕР: — Сейчас с ними ничего не происходит: все сидят дома, и никакие сделки не проходят. Накапливается отложенный спрос, существуют какие-то предварительные договоренности о сделках после окончания карантина. В настоящий момент цены пока не упали, это можно отследить по ведущим порталам недвижимости. Некое падение ожидается, [оно произойдет] в перспективе полугода. Повторюсь, это падение будет не настолько драматичным, как это было в 2008 году.
Виталий Шалаев (ВШ): — Если говорить о рынке, то он действительно затаился, активность слишком маленькая. У основной массы местных агентств недвижимости полное непонимание, что надо делать. Поэтому они просто закрылись, сидят и ждут, пока правительство откроет границы, для того чтобы можно было как-то на входящем потоке продавать. Если говорить об испанских застройщиках, то у них сейчас нет возможности давать хоть какие-то большие скидки, как это было в 2008 году. Максимум, что они сейчас могут, — сделать какие-то бонусы на €3–4 тыс., предоставить покупателям новостройки мебель, технику и т. д. Конечно, локально в агентствах недвижимости встречаются скидки до 20–25%. Но это по конкретным запросам от покупателей, открыто на рынке это нигде не рекламируется.
ЕР: — Виталий сейчас сказал, что многие сидят и ждут, когда откроют границы. Это справедливо в отношении курортной недвижимости, которая находится преимущественно на Средиземноморском побережье. В Испании недвижимость существует и внутри страны, да и сами испанцы ее достаточно активно покупают, продают, сдают и т. д. И, на мой взгляд, в большей степени как раз просядут и цены, и спрос именно на курортную недвижимость, которая рассчитана на иностранного покупателя. Внутри страны, мне кажется, такие подвижки будут минимальными.
— О какой глубине снижения цен на курортную недвижимость можно говорить?
ЕР: — Два крупнейших портала по недвижимости в Испании — Idealista.com и Fotocasa.es — публикуют абсолютно разные данные. Один из них предсказывает 30%-ное падение цен, другой — не больше 10%. По моим оценкам, скидок более 15% на ликвидные объекты не будет. На неликвидную недвижимость — ту, которая достаточно давно экспонируется на рынке, которая не были реализована до ситуации с карантином — возможны и более серьезные скидки.
— До 2015–2016 годов россияне занимали третье место среди иностранных покупателей недвижимости в Испании. После падения курса рубля российских покупателей стало меньше. Возможное снижение цен на курортную недвижимость, о котором вы говорите, сможет вернуть интерес российских покупателей к Испании?
ЕР: — Я считаю да, но давайте рассмотрим мотивацию при покупке [россиянами недвижимости в Испании]. Когда мы говорим про покупку домика или дальней дачи — это одна вещь. Спад благосостояния всегда оказывает негативное влияние на такую категорию покупателей.
Другая категория — так называемые инвесторы. Они, это я сейчас уже отслеживаю, начинают интересоваться все больше и больше возможностью приобретения недвижимости в виде инвестиций. Под инвестициями мы рассматриваем не покупку апартаментов для себя — и даже с целью дальнейшей аренды в сезон, это не инвестиция, — а более серьезное вложение денег. Сейчас такая тенденция существует. И, я думаю, она сохранится в будущем — поскольку ожидается серьезный прирост инфляции во многих странах, а недвижимость является одним из инструментов побега от инфляции.
ВШ: — На территории Коста-Бланки россиян среди иностранных покупателей недвижимости всего 2,5%. Средний чек здесь на покупку недвижимости — €100–150 тыс. Это та целевая аудитория россиян, у которых сейчас реальные доходы очень сильно просели. Я предполагаю, именно этот сегмент больше всего просядет в цене.
Второй блок — это новостройки. В этом сегменте падение цен будет минимальным. Если это крупный застройщик — у него все хорошо с деньгами (проектное финансирование, его финансируют банки). Такие застройщики будут спокойно продолжать свои стройки.
Если говорить о небольших застройщиках в Испании, то на них действуют два фактора: стоимость земли, которая значительно выросла за последнее время, и высокая себестоимость строительства. Соответственно, у них сейчас очень низкая маржинальность бизнеса, им падать просто физически уже некуда, они будут держать цену. И ждать, пока рынок восстановится.
— В России строительная отрасль поддерживается на уровне государства — субсидированием ипотеки, кредитов для застройщиков. А как обстоит дело с поддержкой рынка в Испании?
ВШ: — Агентствам недвижимости — как предпринимателям, как бизнесам — государство компенсирует зарплату временно ушедших в отпуск сотрудников. Отельным индивидуальным предпринимателям, которые работают частными маклерами или в агентствах недвижимости, уже выплатили по €600–700.
ЕР: — Правительство Испании действительно выделило большое количество средств на поддержку и малого, и среднего бизнеса, и частных предпринимателей, и просто физических лиц. Банки в Испании не прекратили, но немножко приостановили процесс рассмотрения заявок на финансирование различных проектов. Сейчас банки, по сути дела, занимаются распределением именно этих денег. А то, что касается ипотеки — все банки абсолютно заявляют, что ипотека сохраняется. Некоторые уже начали предлагать более интересные ипотечные кредиты.
— А какая в Испании сейчас ипотечная ставка?
ЕР: — Все зависит от конкретного заемщика, является он резидентом или нерезидентом. Средняя сейчас ставка порядка 2%.
— Продолжая разговор про цены на недвижимость в Испании — стоит ли ждать каких-то стрессовых активов, которые будут появляться на рынке? Что это могут быть за объекты?
ВШ: — Прежде всего это отели, доходные дома, доходные квартиры, в которых сейчас загрузка фактически нулевая. И они сейчас очень сильно теряют в доходности. Я знаю, что некоторые инвесторы уже готовят капиталы для того, чтобы купить в этом сегменте что-то по очень низкой цене. Открытого дисконта пока нет, но, я думаю, что в прямых переговорах сделки по цене значительно ниже рынка уже заключаются. И дальше будет больше, потому что отрасль очень сильно просядет и непонятно, когда она будет восстанавливаться.
ЕР: — В кризис 2008 года основным стрессовым активом были недостроенные жилые комплексы, поскольку банки имели возможность забирать их за неуплату. Тогда на балансах у банков скопилось огромное количество активов. Та распродажа недвижимости была банковская.
В сегодняшней ситуации у многих застройщиков уже достаточно ликвидности, чтобы расплачиваться по своим кредитным обязательствам. Поэтому каких-то дистресс-активов, если мы говорим про жилье, скорее всего, не будет. Либо это будут малоликвидные объекты.
Что касается объектов недвижимости в виде отельного бизнеса — уже сейчас поступает достаточное количество заявок от потенциальных инвесторов, чтобы посмотреть какие-то отельные активы. Причем потенциальные инвесторы приходят со стратегией получения прибыли в течение трех-четырех лет. В правительстве Испании сейчас рассматривают крайний срок выхода из карантина отелей, ресторанов и баров на конец год. Это значит, что по сектору HoReCa будет нанесен просто катастрофический удар. Еще и Шенген будет закрыт, скорее всего, до конца лета, туристический сезон будет абсолютно потерян для Средиземноморья. И на этом фоне многие собственники отельного бизнеса предпочтут продавать свои активы. И, скорее всего, с очень хорошим дисконтом. Например, у меня есть на реализации два отеля в Барселоне, которые уже сейчас стоят на 15% ниже, чем два месяца назад. Эта тенденция продолжится вплоть до конца года.
Подробности на
