Счета эскроу: как будет работать новая система покупки жилья
В 2019 году застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках
Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС
В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019 года застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечит безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.
Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках
С 1 июля 2018 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются («замораживаются») на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства, остается и без денег, и без квартиры.
Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может получить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом банке, предложившим более выгодные условия, (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации). И в том, и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако, во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом, схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор, уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем, это 1,5-2 года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома
Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Риски А если что-то пошло не так
Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета, за вычетом суммы первоначального взноса, должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Объясняют эксперты
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик — физическое лицо, а с другой стороны застройщик — юридическое лицо. Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в случае банкротства застройщика, судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае, самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
Подробности на
