Рубль с метра: пять стратегий для начинающих инвесторов в недвижимость
Вложение в жилье — не самая доходная, но одна из самых надежных инвестиций. Рассказываем, какие способы на этом рынке доступны начинающему инвестору
Фото: Andrey Armyagov/YAY/TASS
Вклад в новостройки
Чем раньше инвестор покупает актив, тем выше становится рентабелность такой схемы вложений денег. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность таких инвестиций резко упала.
Сегодня вложение на этапе котлована позволяет рассчитывать на доходность до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль при таких инвестициях могла достигать до 50%. Кроме того, число инвестиционных покупок сократилась с прежних 20–30% до 5%.
Перепродать приобретенный объект в теории можно и раньше на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки — обычно поздняя осень и декабрь, когда девелоперы чаще дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.
Основным недостатком такого способа инвестирования средств в жилье остается риск, что стройка будет заморожена из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера даже после перехода на более надежную систему эскроу-счетов. Как минимум сроки сдачи объекта всегда могут сильно сдвинуться. Кроме того, на рентабельность инвестиций может негативно повлиять активное строительство рядом с объектом.
Перепродажа после ремонта
Это способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает дешевую изношенную квартиру на вторичном рынке, затем проводит ремонтные работы, за счет чего вырастает рыночная стоимость жилья. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. Прибыльность такой стратегии зависит от объема вложений и масштаба ремонта и может достигать 10–20%.
При этом покупать нужно такую квартиру, которая по стоимости будет ниже среднего в выбранном районе. При выборе важно учесть спрос среди покупателей на жилье в конкретной локации, иначе вернуть инвестиции быстро не удастся. Зачастую определяющую роль играет наличие крупных транспортных узлов или другой важной инфраструктуры.
Основными преимуществами стратегии являются минимальные риски, так как объект уже построен, и относительная простота реализации. Главные недостатки — низкая ликвидность, небольшая доходность, необходимость больших вложений (стоимость объекта и ремонта). Для снижения издержек эксперты советуют создать собственную ремонтную бригаду, так как сторонние строители могут завысить стоимость закупок стройматериалов и ремонтных работ.
Скидка на «убитую» недвижимость, как правило, начинается от 10%, а наценка за свежий ремонт может составить около 20 тыс. руб. за 1 кв. м. Не стоит забывать, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ в размере 13%. Однако можно оформить налоговый вычет.
(Не) жилье
Еще один способ инвестирования в жилую недвижимость — это перевод ее в статус нежилого помещения. Такая схема может поднять стоимость объекта, когда приобретаемая квартира находится на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у самого разного бизнеса: розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты. Ключевым фактором в этом случае будет расположение дома — больше всего стоимость повысится у тех объектов, которые находятся на первой линии около оживленных транспортных узлов и людских потоков.
Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес, по разным оценкам, до 2,5 раз выше, чем от аренды под жилье. Однако процедура перевода жилого помещения в нежилое в последние годы усложнилась. Существует ряд требований к квартире, которую планируется использовать в качестве нежилого помещения: недвижимость должна принадлежать собственнику, не бременена ипотекой или залогом, в ней никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки — зарегистрированы. Кроме того, понадобится согласие двух третей собственников дома, что чаще всего представляет наибольшую трудность при изменении статуса помещения.
Для осуществления процедуры собственнику необходимо иметь заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и другие.
Посуточная субаренда
Такая стратегия требует минимальных вложений. Для ее реализации не нужно покупать дорогостоящую недвижимость, достаточно заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, который дает право самому сдавать жилье. Это имеет смысл, если инвестор сдает его на короткий срок: посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная, так как прибыль может примерно на половину превышать затраты.
Самыми популярными вариантами для посуточной аренды являются студии и однокомнатные квартиры. В них заинтересовано 57% потенциальных нанимателей.
Однако найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят сдавать квартиру посуточно, так как это быстро приводит к износу помещения. А те, кому подобный вариант подходит, зачастую занимаются сдачей собственности в посуточную аренду без посредников. Кроме того, поиск арендаторов может быть подвержен сезонности. Также такое жилье требует регулярной уборки и контроля, так как недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику или мебель.
Поделить на два
По сравнению с простым ремонтом перед инвестором стоит задача разделить имеющуюся квартиру на две студии, стоимость которых будет выше. Для этого владельцу необходимо построить дополнительные стены, установить недостающую сантехнику, переоборудовать электрику для новой кухни, учесть наличие окон и обеспечить максимальную жилплощадь для каждой студии. Кроме квартир разделить можно, например, таунхаусы.
Получившиеся студии можно продать и получить единоразовую прибыль или сдавать в аренду. Второй вариант существенно более выгодный: на рынке жилой недвижимости студии оцениваются дешевле однокомнатных квартир. Срок окупаемости объекта может существенно снизиться — каждый квадратный метр начинает приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. При этом арендаторов для студии найти труднее, чем для однокомнатной квартиры.
Подготовлено по материалам «РБК Quote»
Подробности на
