Режим ожидания: как валютные колебания отразятся на аренде квартир
Эксперты прогнозируют перераспределение спроса с ипотечного рынка на арендый из-за возможного подорожания кредитов. Это в свою очередь приведет к росту ставок аренды
Фото: ТАСС/ Александр Рюмин
Каждый экономический кризис сопровождался изменениями на арендном рынке: спрос снижался, люди объединялись для совместного найма жилья, ставки падали. Сегодня для большинства столичных жителей аренда — основной способ решения квартирного вопроса. По оценкам экспертов, треть московских квартиросъемщиков считают аренду выгоднее покупки жилья. Подавляющее большинство арендаторов (73%) столичного жилья планируют оставаться в этом статусе от 1 до 5 лет.
Рассказываем, как аренда жилья связан с валютными колебаниями, и что будет со стоимостью съемных квартир в Москве после обвала рубля.
Аренда и валюта: что было в предыдущие кризисы
Предыдущие экономические кризисы сопровождались изменениями на московском рынке аренды: спрос на съемные квартиры снижался, вслед за ним падали арендные ставки.
Во время кризиса 2008 года произошло значительное сокращение рабочих мест, доходы населения упали. За этим последовала миграция на столичном рынке аренды: многие уезжали из Москвы, переезжали в более бюджетные квартиры, объединялась и снимали недвижимость вскладчину, вспоминает замдиректора департамента квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. После кризиса московский рынок аренды достаточно быстро пришел себя — арендаторы вновь вернулись в столицу, спрос на квартиры восстановился, вслед за ним выросли арендные ставки.
Влияние финансового кризиса 2014 года московский рынок аренды ощутил к концу года, продолжает Полякова. «Осенью 2014 года было досрочно расторгнуто 35% договоров найма. Для сравнения: на сегодняшнем рынке этот показатель не превышает 5%», — говорит она.
Спрос резко снизился, среди арендодателей сильно выросла конкуренция. «Предложение превысило спрос примерно в три раза, даже в бюджетном сегменте. Это было связано с тем, что масса арендаторов потеряли работу в Москве и разъехались по своим городам, и на рынок вышел большой объем предложения за короткое время», — добавляет управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Но даже при таком существенном превышении предложения над спросом цены тогда все равно выросли, отмечает эксперт. По подсчетам «Миэль-Аренда», если до кризиса снять однокомнатную квартиру в Москве («однушка» — своего рода эталон и валюта рынка недвижимости) можно было снять за 31,1 тыс. руб., то в пик панических настроений (декабрь 2014 года) цена аренды увеличилась до 34,8 тыс. руб.
В январе 2015 года количество съемных квартир стало сокращаться: при отсутствии роста спроса собственники либо выставляли квартиры на продажу, либо просто прекращали сдавать. В феврале 2015 года, когда курс доллара достиг критических значений — почти 70 рублей, на рынке аренды произошел серьезный спад предложения. По оценкам ЦИАН, число сдаваемых квартир снизилось с 22,4 тыс. до 9 тыс. лотов. «К маю ситуация стабилизировалась. Арендодатели, временно снявшие объявления, вернулись на рынок. Средняя ставка аренды при этом уже не смогла приблизиться к докризисным показателям, снизившись на 15%», — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Как было раньше: рынок аренды Москвы во время снижения рубля в 2014-2015 гг.
Дата
Курс доллара, руб.
Кол-во лотов
Средняя ставка аренды, тыс. руб
22 октября 2014
42,3
22 458
48,3
3 февраля 2015
69,6
9 026
46,7
1 мая 2015
51,7
29 383
41,1
Таблица: Аналитический центр ЦИАН
Столичный рынок аренды реагировал и на валютные колебания 2018 года, отмечают риелторы. Тогда курс доллара вырос с 58,5 до 62,3 руб. после включения компании «Русал» в санкционный список США. По данным ЦИАН, через месяц после ослабления национальной валюты количество лотов на рынке аренды выросло на 17%, а число поисковых запросов на долгосрочную аренду снизилось почти на 13%. Это привело к снижению арендных ставок.
«Мы связываем это со смещением спроса в пользу покупки жилья, чтобы сохранить сбережения, обезопасив их от обесценивания. Количество запросов на покупку недвижимости во время валютных колебаний, в отличие от аренды выросло на 11%. Таким образом, в период экономической нестабильности активизируется именно рынок купли-продажи, а не аренды», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН.
Выжидательная позиция
Пока арендный рынок не ощутил последствия обвала рубля. Серьезные рыночные изменения влияют на консервативный рынок недвижимости с опозданием, поясняет руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. «Сам эффект во многом будет зависеть от того, насколько устойчивым окажется укрепление доллара», — отмечает эксперт.
Если говорить о прямом влияние валютных скачков на рынок аренды, то оно минимально. По оценкам ЦИАН, в Москве только 1% лотов сдачи в долгосрочную аренду имеют прайс в евро или в долларах. В основном это элитный сегмент, а арендаторами валютных квартир выступают иностранные граждане. Остальные объекты на рынке аренды имеют рублевый прайс.
Однако обвал рубля может иметь опосредованный эффект на динамику арендной ставки, отмечает Попов из ЦИАН. Речь идет о возможном пересмотре Центробанком уровня ключевой ставки в сторону повышения, что приведет к удорожанию ипотеки. «Это ограничит доступность жилья для многих потенциальных покупателей. Соответственно произойдет частичное перераспределение спроса с рынка купли-продажи на рынок аренды, что приведет к росту ставки аренды в среднесрочной перспективе», — полагает он.
О возможном увеличении спроса на съемные квартиры говорит руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья» Роман Бабичев. «Он может вырасти, поскольку часть тех, кто хотел купить квартиру в ипотеку, отложат покупку. Если настанет время очередного урезания зарплат и увольнений, люди будут переезжать в бюджетные варианты. Люди, которые планировали переехать в лучшие условия, скорее всего, отложат эти планы», — полагает он.
По словам Поляковой из «Инком-Недвижимость», сегодня большинство людей занимает выжидательную позицию: те, кто планировал купить квартиры, пока продолжат снимать жилье, надеясь на снижение цен. «Многие из тех, кто собирался арендовать квартиру на долгий срок, не решаются это делать — неизвестно, что завтра будет с работой, доходами и планами на будущее», — отмечает она.
Что будет со ставками аренды
Рынок аренды очень чутко реагирует на все социально-экономические изменения, что выражается в пересмотре арендных ставок. Однако пока резких ценовых скачков ждать не стоит, уверяют эксперты.
Окончательные выводы можно будет сделать через 6-9 месяцев. Обновление арендаторов происходит не сразу после кризиса, а как раз через этот временной промежуток: заканчивают действовать заключенные договоры, у многих арендаторов меняется ситуация с работой, поясняет Жукова из «Миэль-аренды». «В ближайшие 3-4 месяца мы не ожидаем резких скачков на арендном рынке, а дальше — пока неясно, зависит от массы внешних условий», — говорит она.
В случае повышения месячной аренды спрос снизится, и начнется тренд на снижение стоимости жилья, считает Бабичев из «Азбуки жилья». «Подорожают только квартиры, которые сдаются в валюте, но объем подобного предложения минимальный», — говорит он.
В краткосрочном периоде рост арендной ставки возможен только в элитном сегменте, где представлены объекты с долларовым прайсом, но таких квартир не много, соглашается Попов из ЦИАН.
Подробности на
