Панель возвращается: есть ли будущее у типового жилья в России
Зачем российские власти хотят возродить институт типового проектирования и чем это может обернуться
Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС
В правительстве разрабатывают законодательную базу для возрождения института типового проектирования, прежде всего в жилищном строительстве, заявил в середине июля премьер-министр Дмитрий Медведев. Возврата к советской практике индустриального домостроения потребовал запуск национального проекта «Жилье и городская среда», который ставит своей целью к 2024 году нарастить ежегодный объем жилищного строительства до 120 млн кв. м.
Достичь целевого показателя, не жертвуя качеством, будет трудно, считают застройщики, особенно в условиях перехода на проектное финансирование. Впрочем, экономия на проектировании и строительстве вряд ли станет решением проблемы, отмечают собеседники «РБК-Недвижимости».
Количество и качество
Последние годы в России стремительно меняются почти все строительные нормы. В результате стандарты, заложенные в старых сериях жилых домов, практически невозможно приспособить к новым требованиям. Необходимость искать новые решения диктует и рынок. «Предпочтение граждан настолько разнообразны, что не укладываются в текущие представления о жилье эконом-, бизнес- и премиум-класса. Рынок осознает, что типовое проектирование просто не попадает в эти интересы», — говорит директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская. Все это заставляет застройщиков и проектировщиков придумывать новые планировочные, конструкторские, инженерные решения.
Типовое проектирование остается одним из важнейших инструментов экономии на строительстве — благодаря ему строить можно быстрее и дешевле. Минстрой России ведет реестр экономически эффективной проектной документации, в котором насчитывается более 1 тыс. типовых проектов школ, детских домов, объектов здравоохранения, культуры, административных зданий. Однако их тиражирование в масштабах всей страны невозможно из-за различных климатических условий.
Глава Минстроя Владимир Якушев заявил, ведомство готово взять на себя создание библиотеки повторных проектов с учетом региональных особенностей на основании одного из ведомственных учреждений Минстроя. Такая библиотека позволит не только копировать типовой проект, но и адаптировать его к климатическим условиям в разных регионах страны. По словам министра, создание библиотеки потребует 300 млн руб. на три года.
«Замена типового проектирования на банк наилучших решений»
Директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская:
— Думаю, что институт [типовых проектов] будет заниматься разработкой наилучших решений, методическим и аудиторским сопровождением, внедрением этих решений на местах. Типовое проектирование не дает гарантии реализации национального проекта, потому что слишком большой разрыв между производственными мощностями страны и этой задачей. Амбициозную задачу национального проекта — обеспечить вопрос качественного жилья в стране за счет строительства 120 млн кв. м в год — решит замена типового проектирования на банк наилучших решений и мобилизация лучших специалистов страны.
«Спроектируют один дом, который потом станут тиражировать по всей стране»
Партнер архитектурного бюро AI-architects Иван Колманок:
— Проектирование 120 млн кв. м жилья, если заложить хотя бы 1 тыс. руб. на 1 кв. м, обойдется государству минимум в 120 млрд руб. В действительности, думаю, бюджет будет еще больше. Правительство, скорее всего, выберет какую-нибудь непонятную проектную контору и отдаст ей все деньги. И эти ребята спроектируют один дом, который потом станут тиражировать по всей стране. А можно за те же деньги спроектировать сотни вариантов, которые при этом будут конкурентны.
Проблемы внедрения
Одним из пионеров современного индустриального строительства в России стал концерн «КРОСТ», который привлекает к работе сторонних архитекторов (например, Buromoscow, DKV Architecten). По их проектам в столице строятся каркасно-панельные дома с яркими фасадами и вариативными планировками.
ГК «ПИК» также широко использует индустриальный подход к строительству. «Наши технологии позволяют одновременно с использованием типовых проектных решений, обеспечивающих строительство комфортного жилья в больших объемах, сохранять индивидуальность каждого дома в части архитектуры, фасадов, квартирографии и планировок, а также учитывать все тренды рынка и изменения в предпочтениях клиентов», — заявили «РБК-Недвижимости» в компании.
Возрождение института типового строительства может быть эффективным, только если к процессу будут привлечены лучшие проектировщики, считают собеседники «РБК-Недвижимости». Препятствием этому может стать мощный административный ресурс застройщиков и местных властей.
Фотогалерея: самые распространенные серии типовых домов в России
Пятиэтажка серии 1-300 в Санкт-Петербурге
(Фото: Анна Белкина/Интерпресс/ТАСС)
«Нужно тщательно разрабатывать техническое задание, и не в авральном порядке, как у нас часто бывает. При этом самое большое внимание следует уделять фасадным решениям, потому что сейчас все стремятся сэкономить именно на архитектуре. Мы с этим сталкивались неоднократно. Разнообразие фасадов требует разнообразия технологических решений на производстве. Для производителей невыгодно делать большую номенклатуру фасадов, поскольку это требует постоянной перестройки производства и, как следствие, дополнительных затрат», — говорит директор проектной мастерской «АрхКвартал» Юрий Шитов.
Самая большая сложность при разработке типовых проектов — создание качественных планировочных решений, уверены архитекторы. Считается, что типовое жилье должно быть обязательно дешевым, а значит, иметь маленькую площадь. Но чем меньше жилье, тем сложнее сделать качественную планировку.
Успех проекта будет напрямую зависеть от бюджета, который застройщики захотят и смогут выделить на разработку новых серий. «В свое время мы разрабатывали новую серию для «Главмосстроя», и они правильно поступили: сначала дали техническое задание на панельную серию, а потом под нее собирались компоновать завод. Это позволило не оглядываться на технологические ограничения и сделать то, что мы считали наиболее качественным. Но это огромные инвестиции — десятки и сотни миллионов долларов, поскольку все оборудование закупается за рубежом, в России его не производят», — добавляет Юрий Шитов. При этом окупаемость такого строительства сегодня под большим вопросом: за пределами Московского региона низкий спрос на жилье не оправдывает затраты застройщиков.
От типового к индустриальному и обратно
В 1955 году, когда Никита Хрущев подписал знаменитое постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», в России началась эпоха типового домостроения. Несмотря на очевидные издержки, программа достигла своей цели — в условиях послевоенной разрухи миллионы людей по всей стране перебрались из бараков в новые и относительно комфортабельные квартиры. Практика строительства одинаковых блочных домов стандартных серий, которые на деле мало отличались друг от друга, просуществовала больше 50 лет, уравняв жителей столичных спальных районов и отдаленных поселков на окраинах страны.
Фотогалерея: какими были первые советские пятиэтажки
Строительство хрущевок — панельных и кирпичных многоэтажек, возводимых по индустриальной технологии — началось в Москве в конце 1950-х годов по инициативе первого секретаря ЦК КПСС Никиты Хрущева, который в 1955 году объявил борьбу с излишествами в архитектуре. Проектированием первых типовых многоэтажек (серия К-7) занимался инженер Виталий Лагутенко, поэтому такие дома стали называть «лагутенками». Однако впоследствии в народе закрепилось более простое и короткое прозвище — хрущевки
На фото: Н. Хрущев во время поездки по Франции
(Фото: Валентина Соболева / Фотохроника ТАСС)
В начале 2010-х годов типовая застройка была признана морально устаревшей и не отвечающей современным требованиям к качеству жилья и городской среды. По решению столичных властей в 2016 году в Москве прекратилось строительство панельных и блочных домов старых серий. Для перехода на новые принципы домостроения Москомархитектура разработала пять критериев стандарта для новых серий жилых домов: наличие полноценных угловых секций, свободная планировка, разнообразие фасадных решений, вариативная этажность секций, общественная функция первых этажей. Крупнейшие проектные организации города (Моспроект, МНИИТЭП, УКС ООО «КРОСТ», «Терра Аури» и многие другие) предложили новые, улучшенные серии, которые сегодня возводятся в разных районах Москвы.
Серия ПИК-1 (ГК «ПИК»)
Серия ТА-714–001 (Терра Аури»)
Серия «Мосреалстрой»
При этом типовое проектирование в области нежилого строительства остается актуальным и сегодня. Полтора года назад Минстрой объявил международный конкурс на проектирование типовых жилых домов, которые будут соответствовать современным стандартам качества. Победителями стали архитектурные бюро из Италия, Словении и России. Предложенные ими дома и районы будут возводиться по всей стране.
Фотогалерея: Как современные архитекторы видят типовое домостроение
Фото: Plan_B
Типовое проектирование применяется не только в жилищном строительстве. В апреле 2015 года Главархитектура Московской области опубликовала каталог «проектов повторного применения» социальных объектов — детских садов, школ, поликлиник, физкультурно-оздоровительных комплексов. Тиражирование типовых проектов социальных зданий должно было сократить сроки проектирования и сэкономить бюджет региона на согласование нового строительства. По оценке экспертов, экономия на проектировании может составлять до 20% от стоимости объекта.
Подробности на
