Обзор рынка недвижимости по итогам 2016 года
Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
Дек 16
К дек 15
Индекс стоимости жилья (доллары)
2.700 пункт.
+3,6 %
Индекс стоимости жилья (рубли)
169.500 руб.
-4,8 %
Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
Дек 16
К ноя 16
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
2.700 пункт.
-1,4 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
+0,8 %/мес
+2,3 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
+1,5 б/деп
-0,5 б/д
В течение 2016 года цены на квартиры в Москве в рублевом выражении медленно, но верно продолжали сползать вниз. И если в первом полугодии и вплоть до конца лета на рынке царило оживление, то осень, напротив, принесла продавцам одни разочарования. В начале года покупателей пугали отменой льготной ипотеки и страхами дальнейшего обесценения рубля, потом неизбежным повышением цен на квартиры с 1 сентября, в результате чего ограниченный платежеспособный спрос к осени оказался исчерпанным. В итоге вместо осеннего оживления на рынок пришла стагнация. А концу 2016 года скидки от застройщиков, необходимые для оживления спроса, достигли 20-25%, в то время как годом ранее редко можно было встретить дисконт больше 10%.
Примечательно, что в течение I полугодия, когда на рынке царило оживление, и в условиях стагнации II полугодия стоимость квартир все равно систематически ползла вниз. По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2016 год столичный «квадрат» потерял в рублевом выражении около 5%, опустившись с отметки 180 тысяч рублей за метр до 170 тысяч. В долларовом выражении цена почти не изменилась, балансируя в среднем вблизи уровня 2.700$ за квадратный метр. Впрочем, это только верхушка айсберга.
Как показывает динамика цен по типам квартир и по географии, изменение цен в 2016 году оказалось очень неравномерным. Существенно лучше рынка держится дорогой сегмент – современные монолитно-кирпичные дома, многокомнатные квартиры, а также престижные округа и районы – центр столицы, а также западное и юго-западное направления. Казалось бы, это обстоятельство вполне объяснимо – на хорошее жилье у состоятельных людей всегда есть деньги, даже в кризис.
Впрочем, специалисты IRN.RU не раз отмечали, что устойчивость дорогого сегмента в кризис – это фикция. Продавцы дорогих квартир дольше, чем в типовом сегменте, готовы сидеть без покупателей, а также склонны привязывать стоимость своего жилья к валюте, в результате чего цены в дорогом сегменте могут даже показывать виртуальный «рост», когда все снижается. При этом для реальных продаж величина дисконта на дорогое жилье обычно существенно выше, чем в экономе, что нивелирует всю кажущуюся устойчивость.
Сейчас же этот аспект интересен по другой причине. Если не брать в расчет дорогой сегмент, который удержал от более глубокого снижения общерыночный индекс, то во всех остальных сегментах снижение в рублях больше – ближе к 10%. Лучше других держится только современная панель, как новое и более качественное жилье, нежели все остальное, но и не столь дорогое, как современный монолит-кирпич. Следом идет еще одна альтернатива по оптимальному соотношению цены и качества – кирпичные пятиэтажки, представляющие собой наиболее доступный сегмент по цене и нередко наиболее качественный из всего старого жилого фонда (по сравнению с панельными пятиэтажками, а также советской панелью 9-12-14 этажей). При этом советская «элита» - сталинки и дома ЦК часто оказываются слишком переоцененными, стараясь угнаться по цене за современным жильем.
То обстоятельство, что без дорогого сегмента индекс цен потерял не 5% в рублях, а ближе к 10%, следует дополнить еще и неявным снижением цен. По словам подавляющего большинства риелторов, продать что-либо на «вторичке» без торга порядка 10% сейчас почти невозможно, если не брать отдельные наиболее ликвидные варианты. Рынок новостроек также в среднем дает скидку около 10%, хотя по мере приближения Нового года появилось немало предложений со скидками 20-25%. Таким образом, если к явному снижению цен на уровне 5-10% добавить еще 10% неявного снижения, то суммарные потери московского «квадрата» за 2016 год правильнее оценивать в 10-15-20% в зависимости от сегмента или объекта.
Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
Дек 16
Дек 15
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
2187
0,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
2310
1,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
2528
2,8%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
2456
2,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
3074
0,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
3475
7,4%
Все панельные и блочные дома
2342
1,9%
Все монолитные и кирпичные дома
3002
3,6%
Квартиры в Москве (www.irn.ru)
Дек 16
Дек 15
Однокомнатные квартиры
2542
2,4%
Двухкомнатные квартиры
2578
2,5%
Трехкомнатные квартиры
2612
4,0%
Многокомнатные квартиры
3246
6,6%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)
Дек 16
Дек 15
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
4825
10,2%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
1845
2,5%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")
2,62
7,5%
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
- Оценка недвижимости : Калькулятор в режиме онлайн
- Аренда квартир : Онлайн оценка ставок
Рейтинги округов и районов г. Москвы в декабре 2016 года >>
Рынок недвижимости на рубеже 2016-2017 годов все больше напоминает рынок нефти двухлетней давности. С одной стороны, цены все увереннее ползут вниз из-за того, что спрос не в состоянии переварить уже существующее предложение. А с другой стороны - производители (застройщики) вместо того, чтобы эти объемы ограничивать, наоборот, пытаются опередить друг друга в наращивании предложения. Чем это кончилось на рынке нефти, все мы прекрасно знаем – фееричным обвалом цен ниже порога рентабельности части производителей. Нечто подобное ожидает и московский рынок недвижимости в ближайшие годы.
Если объемы нового строительства по каким-то причинам перестанут расти, то в обозримом будущем стоимость московского квадратного метра может потерять еще порядка 10%, после чего наступит стабилизация спроса, предложения и цен. Если же новые стройки продолжат расти как грибы после дождя, то цены будут падать еще несколько лет, а глубина снижения в рублевом выражении может составить 30-40%. Подробнее о том, какой из этих сценариев выглядит наиболее вероятным, читайте в свежем прогнозе рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU.
Смотрите также
Графики индексов рынка недвижимости
Индексы на вашем сайте
