На пересечении дорог: почему ТПУ становятся новыми «центрами» Москвы
Современные транспортно-пересадочные узлы включают не только деловые и торговые объекты, но и целые жилые комплексы. Они привлекательны и для бизнеса, и для инвесторов
Фото: Marat_Yakhin/shutterstock
До 2022 года в Москве планируется построить 34 транспортно-пересадочных узла (ТПУ), а всего в течение нескольких лет в столице должно появиться 55 таких объектов — они будут возникать по мере открытия станций метро. Для Москвы это принципиально новая типология, ведь речь идет не о привычных вокзалах и парковках, а о многофункциональных инфраструктурных объектах. Городские власти обещают, что ТПУ будут включать не только развязки, остановки и здания конечных станций городского транспорта, но и другие — неочевидные для такого рода строительства — объекты.
Например, в составе ТПУ «Рязанская» — крупнейшего транспортного хаба столицы, который свяжет станцию МЦК «Нижегородская», станцию метро «Нижегородская улица», пригородные платформы и остановки наземного транспорта, — предусмотрен многоярусный ландшафтный парк. Он станет буферной зоной между жилыми кварталами и самим ТПУ. Рядом расположится высотное здание с офисами и апартаментами. Под площадью Павелецкого вокзала, реконструкция которой должна завершиться уже в следующем году, появится трехуровневый торговый центр. В нем разместятся рестораны, кафе и парковка, а на поверхности — ландшафтный парк с фонтаном, открытым амфитеатром и пешеходными маршрутами. Все эти объекты также станут частью ТПУ «Павелецкий».
Мэр Москвы Сергей Собянин у макета площади Павелецкого вокзала во время осмотра хода реконструкции. Проект реконструкции площади планируется реализовать до конца 2021 года. На площади будет подземный торговый центр и транспортно-пересадочный узел
(Фото: Александр Щербак/ТАСС)
Строительство транспортно-пересадочных узлов такого формата позволяет возводить не только деловые и торговые центры, но и целые жилые комплексы, не создающие нагрузку на инфраструктуру старых районов. Так, например, в составе транспортно-пересадочного узла «Сити» в Пресненском районе Москвы построят общественно-деловой центр iCity по проекту немецкого архитектурного бюро Хельмута Яна JAHN architecture и российской компании «Прайд». Проект включает две разноэтажные башни (высотой не более 250 м) на едином стилобате с подземным паркингом. Комплекс объединит станция МЦК «Деловой центр», станции метро «Международная» и «Деловой центр» и остановки общественного транспорта.
Денис Платов, директор департамента рынков капитала Colliers International:
— Несмотря на децентрализованный статус большинства ТПУ, благодаря выгодной доступности таких проектов общественным транспортом и высокому трафику МФК в составе ТПУ будут привлекательны для арендаторов и инвесторов при правильной концепции. При прочих равных, девелоперы стремятся наполнять ТПУ сначала жильем или апартаментами с более понятным «выходом» из проекта, во-вторую — коммерческой недвижимостью. Приемлемая норма девелоперской доходности составляет примерно 20-25%.
Вид на строящирйся транспортно-пересадочный узел (ТПУ) на базе станций «Электрозаводская» Арбатско-Покровской и Большой кольцевой линий (БКЛ)
(Фото: пресс-служба мэра и правительства Москвы)
С видом на Яузу
Еще один крупный проект реализуется в Басманном районе Москвы — сейчас здесь идет строительство ТПУ «Электрозаводская», который объединит одноименные платформы Арбатско-Покровской ветки метро, Большой кольцевой линии (БКЛ), Казанского направления железных дорог и несколько маршрутов городского наземного транспорта. Таким образом, пассажиропоток на всех видах транспорта после строительства ТПУ увеличится более чем в 2 раза — с 88,2 тыс. чел./сутки до 216,6 тыс. чел./сутки. Кроме того, в его составе запроектирован 85-метровый пешеходный мост через реку Яузу. Он соединит Семеновскую и Рубцовскую набережные и значительно улучшит доступность станций метрополитена — путь до метро сократится как минимум на 400 м или 5-6 мин. сэкономленного времени пешком.
Фотогалерея: ЖК «Резиденции архитекторов»
ЖК «Резиденции архитекторов»
Новый пешеходный мост интегрирован с ЖК «Резиденции архитекторов», который реализует компания AFI Development. В его состав входят бизнес-центр и торговая галерея вдоль центрального пешеходного бульвара, непосредственно примыкающего к набережной и являющегося основной транзитной артерией района на пути к метро. Главный пул потенциальных арендаторов помещений на бульваре — продуктовые ритейлеры, предприятия общественного питания, салоны красоты, show rooms модных брендов, бытовые услуги, SPA центры. По данным застройщика, уже сейчас бизнес-центр класса «В+» и торговые помещения реализованы более, чем на 50%. При этом основной спрос приходится на покупателей, которые ищут помещения для размещения собственного бизнеса или для сдачи в аренду сетевым операторам.
Согласно прогнозу AFI Development, в процессе реализации, по мере строительства моста и всего ТПУ «Электрозаводская», стоимость коммерческой недвижимости в проекте будет увеличиваться на 15-20%. Одно из преимуществ «Резиденций архитекторов» — расположение в непосредственной близости от строящегося пешеходного моста, который соединит жилой комплекс с новой станцией БКЛ «Электрозаводская». Платформа перераспределит пассажирские потоки и разгрузит станции метро «Курская» Кольцевой линии или «Бауманской» Арбатско-Покровской линии. Общий объем пассажиропотока новой станции составит 337 тыс. человек/сутки, в утренние часы пик — 33,7 тыс. человек/час.
Проект вестибюля станции БКЛ «Электрозаводская»
(Фото: stroi.mos.ru)
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:
— Инвестор, приобретая коммерческую недвижимость в «Резиденциях архитекторов», может рассчитывать на привлечение качественного пула долгосрочных арендаторов. Арендная доходность коммерческих лотов в комплексе составляет 10-12% годовых. Срок окупаемости — на уровне 9-10 лет. Интерес потенциальных покупателей и арендаторов коммерческих помещений в проекте растет прямо пропорционально увеличению строительной готовности комплекса и новой станции БКЛ. По сравнению с четвертым кварталом 2019 года, спрос увеличился на 35%.
Для частных инвесторов, которые хотят заработать на покупке жилой недвижимости, в «Резиденциях архитекторов» предусмотрены апартаменты. Де-юре этот формат относится к коммерческой недвижимости и, следовательно, позволяет собственникам жить и работать в одном помещении. За счет своего «нежилого» статуса апартаменты, в среднем, на 20-25% дешевле квартир, чем также привлекательны для потенциальных инвесторов. Авторская архитектура «Резиденций архитекторов», созданная российским бюро SPEECH, удобное расположение на первой линии Рубцовской набережной и панорамные виды позволяют инвесторам делать ценовую надбавку в 10-12% при перепродаже апартаментов. Высокая стадия строительной готовности комплекса дает возможность быстро организовать арендный бизнес. Вместе с хорошей транспортной доступностью квартала это позволяет прибавлять 15-20% к арендным ставкам апартаментов. Годовая арендная доходность таких лотов в комплексе составляет 6-7%, указывают в AFI Development.
Подробности на
