Дома, коворкинги и магазины: что выбирают инвесторы в 2021 году
Эксперты рассказали, как на инвестиционный климат повлиял локдаун, а также какие объекты сегодня наиболее популярны
Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
Несмотря на пандемию и нестабильную экономику, инвестиции в российскую недвижимость продолжают расти. Многие инвесторы впервые решились вложить деньги в жилье, разочаровавшись в снижающейся доходности депозитов. А что делать частным инвесторам в 2021 году? Куда вкладывать средства?
По просьбе «РБК-Недвижимости» эксперты компаний Realiste, «Авито Недвижимость» и Knight Frank рассказали, кто, во что и сколько инвестирует сегодня.
Как сейчас чувствуют себя рынки недвижимости?
- Жилая недвижимость
В течение 2020 года наблюдалась повышенная покупательская активность на рынке жилой недвижимости по всей стране. Россияне стремились вложить сбережения так, чтобы они могли принести доходность на фоне безрадостной конъюнктуры — нестабильной экономической ситуации, колебаний курсов валют и снижения ставок по банковским вкладам.
«В 2020-м спрос на квартиры в новостройках вырос по стране на 23%, а на вторичное жилье — на 35% по сравнению с предыдущим годом. Важными факторами увеличения показателей стали меры господдержки — льготные ипотечные программы, переход на эскроу-счета и расширение возможностей использования материнского капитала», — подчеркнул руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
- Коммерческая недвижимость
Несмотря на продолжительный локдаун, оживление царило и на рынке коммерческой недвижимости. В условиях пандемии инвесторы пользовались возможностью приобрести ликвидные помещения в выгодных локациях, поскольку собственники, продающие объекты из-за коронакризиса, зачастую предлагали лучшие условия, чем ранее, уточнил Алексеев.
«К концу 2020-го спрос на покупку коммерческих площадей увеличился на 6% относительно прошлого года. Более востребованными стали помещения свободного назначения (ПСН) — покупательский интерес к ним за год вырос на 9%. Привлекательность для потенциальных инвесторов обусловлена тем, что ПСН возможно легко трансформировать под разные потребности бизнеса, что особенно актуально в меняющейся экономической обстановке», — пояснил аналитик «Авито Недвижимости».
Креативный класс наступает
В 2021 году изменился портрет инвестора в недвижимости. «Сейчас среди инвесторов есть люди любых профессий, возраста и семейного положения. Но за последний год выросла доля покупателей из популярных сегментов креативного класса, включая молодежь активного поколения миллениалов. Особенно много инвестировали клиенты из отраслей, оказавшихся в плюсе во время пандемии, — это складская недвижимость, логистика, медицина, IT (маркетплейсы) и другие. Основной интерес этих инвесторов — потенциал роста стоимости и/или арендный доход», — рассказал директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев.
Сколько и во что инвестируют
- Активы от 1 млрд руб.
Самая малочисленная (1%) группа и самая богатая (50% от всего капитала) группа инвесторов — это крупные компании, в основном российские банки из топ-30, заявили аналитики компании Realiste. «Такие инвесторы перекупают активы стоимостью от 1 млрд руб. у других банков или крупного бизнеса. Это крупные закредитованные объекты, доходность по которым невелика (8–12% годовых), но стабильна», — пояснили эксперты.
- Объекты с дисконтом
Малый и средний бизнес (3% от всех инвесторов) ищет объекты стоимостью от 200 млн до 1 млрд руб. Более высокая доходность (около 15%) достигается за счет того, что у таких компаний есть ресурсы на аналитику: они находят по всей России объекты с дисконтом 25% и более. После приобретения эти объекты ремонтируются для последующей сдачи в аренду или продажи по значительно более высокой цене, выяснили в Realiste.
- Коворкинги и магазины
Небольшие компании или частные инвесторы (5% от всех инвесторов), готовые вложить от 70 млн до 200 млн руб., зарабатывают около 10% годовых. Как правило, это непрофессиональные инвесторы, желающие без риска вложить «лишние» деньги. Приобретенные объекты затем сдаются в аренду, реже — используются для побочного заработка, когда в купленном помещении открывается коворкинг, магазин или салон красоты. К этой же группе относятся небольшие инвестиционные компании — такие игроки собирают капитал с мелких инвесторов и зарабатывают на дисконте, находя интересные сделки на аукционах.
- Участки и дома
Частные инвесторы из среднего класса (5% от всех инвесторов) вкладывают от 15 млн до 70 млн руб. и предпочитают квартиры домам и участкам. «Схема работы различается в зависимости от стратегии: тот, кто хочет сохранить средства, сдает квартиры в аренду — в этом случае доходность невелика (около 6%), но от инвестора не требуется активных действий. Тот же, кто хочет жить на доходы от инвестиций, перепродает активы по более высокой цене — это позволяет повысить доходность до 20%, но требует большего участия инвестора», — пояснил генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.
- Не более одного объекта
Инвесторы, вкладывающие от 5 млн до 15 млн руб., имеют самую высокую доходность — 18–25% годовых, подчеркнул Гальцев. Он пояснил, что, как правило, свой капитал такие игроки заработали самостоятельно или получили в наследство. «Таким инвесторам необходимо проявлять активность: их капитал не позволяет купить несколько объектов, а одной сдаваемой в аренду квартиры недостаточно для полноценного дохода. Деятельность, позволяющая получать максимальную доходность, отнимает очень много ресурсов: необходимо постоянно мониторить рынок на предмет предложений с лучшим дисконтом, а скорость совершения сделок должна быть очень высокой», — уточнил эксперт.
- До 5 млн руб.
Частные инвесторы, вкладывающие менее 5 млн руб., составляют более 70%. Игроки, в распоряжении которых есть от 1 млн до 5 млн руб., могут купить небольшую квартиру или участок в Московской области, отметил Гальцев. По его словам, они хотят сэкономить, занимаясь инвестициями самостоятельно, но закон «меньше денег — больше активности» работает и здесь, поэтому тем, кто хочет заработать больше 12% годовых, приходится прибегать к помощи фондов недвижимости. Микроинвесторы вкладывают до 1 млн руб., обычно «разбивают» портфель на мини-инвестиции по 300 тыс. руб. в различные акции или фонды и редко получают более 10% дохода.
Читайте также:
- Инвестиции в недвижимость России достигли $4,16 млрд в 2020 году
- Аналитики сообщили о росте инвестиций в жилье на 75% за год
- В новостройки вернулись инвесторы: на какую доходность они рассчитывают
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер
Подробности на
