Аренда или ипотека — что выгоднее в современной России. Объясняют эксперты

Ипотечные платежи превышают ставки аренды квартир. Однако рынок аренды жилья в России пока слабо развит и имеет ряд минусов по сравнению с собственной квартирой

Фото: Gorodenkoff/shutterstock

В отличие от многих западных стран, где высокая доля граждан живут в арендном жилье, в России аренду чаще воспринимают как временное явление. Представители поколения Y и Z — основные потребители на рынке недвижимости — нацелены на аренду жилья, но это пока они молоды и мобильны.

Ипотека требует бóльших свободных средств в сравнении с платежом аренды, а главная сложность съемных квартир — это отсутствие цивилизованного рынка сдачи жилья. Рассказываем, что в современной России выгоднее, ипотека или аренда квартиры, а также о плюсах и минусах владения и найма жилья.

Эксперты в этой статье

• главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
• заместитель директора департамента аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова
• руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков
• управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова

Что выгоднее: аренда или ипотека

Ежемесячные платежи по ипотеке чаще всего существенно превышают стоимость аренды и являются ощутимой статьей расходов семейного бюджета. Даже при наличии минимального первоначального взноса покупка средней однокомнатной квартиры в крупных городах России требует бóльших свободных средств для выплаты ипотеки в сравнении с платежом аренды.

Однако снижение ставок по ипотеке, а также льготная ипотека под 6,5% для покупки квартир в новостройках сделали жилищные кредиты более доступными. По прогнозу «Инком-Недвижимости», вследствие снижения ипотечных ставок спрос на вторичном рынке купли-продажи способен вырасти на 5–15% (в зависимости от комнатности объектов), в том числе за счет бывших арендаторов, решивших приобрести жилье.

Появление льготной ипотеки на рынке позволит текущим арендаторам частично перейти в категорию собственников, однако кредит на однушку под 6,5% оказывается дороже, чем съемное жилье. Так, по подсчетам ЦИАН, если заемщик решил рассчитаться за ипотеку на однокомнатную квартиру за десять лет, то по всем крупным городам (население 500 тыс.+) платеж по ипотеке оказывается выше ставки аренды. Меньше всего придется доплачивать относительно аренды при десятилетней ипотеке в Краснодаре, Саратове, Махачкале (не более 1,5 тыс. руб.). Больше всего — в Москве (32 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (19,7 тыс. руб.) и Владивостоке (13,2 тыс. руб.).

Если же ипотеку взять на срок 20 лет, то ситуация улучшится. По данным ЦИАН, в 23 городах и областях из 31 субъекта (население 500 тыс.+) платеж по ипотеке для однокомнатной квартиры с первым взносом 20% от стоимости оказывается ниже средней арендной ставки. Ипотека выходит дороже в Москве (7 тыс. руб. в месяц), Санкт-Петербурге (3,5 тыс. руб.), Астрахани (2,6 тыс. руб.).

Разница аренды и платежа по льготной ипотеке под 6,5% для однокомнатных квартир

Город

Средний бюджет однушки, млн руб.

Мин. первый взнос, тыс. руб.

Ставка аренды*, тыс. руб.

Платеж по льготной ипотеке на 20 лет, тыс. руб.

Разница аренда VS ипотека на 20 лет, тыс. руб.

Платеж по льготной ипотеке на 10 лет, тыс. руб.

Разница аренда VS ипотека на 10 лет, тыс. руб.

Сколько месяцев копить на мин. взнос

Сочи
5,24
2237
28,7
22,4
6,32
34,1
-5,39
59,11

Краснодар
2,18
436
18,9
13,0
5,90
19,8
-0,90
10,45

Ростов-на-Дону
2,16
432
18,0
12,9
5,12
19,6
-1,62
10,96

Воронеж
2,11
422
17,3
12,6
4,72
19,2
-1,87
12,06

Липецк
1,88
376
15,7
11,2
4,49
17,1
-1,38
10,13

Самара
1,97
394
16,1
11,8
4,35
17,9
-1,80
10,16

Махачкала
1,66
332
13,8
9,9
3,90
15,1
-1,28
12,10

Саратов
1,45
290
12,2
8,6
3,55
13,2
-0,97
8,82

Волгоград
2,23
446
16,7
13,3
3,40
20,3
-3,56
13,55

Московская область
3,75
750
25,3
22,4
2,93
34,1
-8,76
18,84

Рязань
1,98
396
14,5
11,8
2,69
18,0
-3,49
11,26

Ульяновск
1,76
352
12,5
10,5
2,00
16,0
-3,49
11,40

Пермь
2,45
490
16,5
14,6
1,89
22,3
-5,76
12,14

Челябинск
1,8
360
12,6
10,7
1,86
16,4
-3,75
9,74

Ярославль
2,04
408
13,5
12,2
1,33
18,5
-5,03
11,12

Киров
1,7
340
11,4
10,1
1,26
15,4
-4,04
10,58

Барнаул
1,88
376
12,4
11,2
1,19
17,1
-4,68
11,91

Ленинградская область
3,16
632
19,9
18,8
1,05
28,7
-8,80
13,22

Новосибирск
3,07
614
19,2
18,3
0,89
27,9
-8,69
14,67

Екатеринбург
3,35
670
20,8
20,0
0,82
30,4
-9,63
14,56

Красноярск
2,61
522
16
15,6
0,43
23,7
-7,71
11,33

Ижевск
2,31
462
13,9
13,8
0,12
21,0
-7,08
13,16

Пенза
2,11
422
12,7
12,6
0,11
19,2
-6,47
13,57

Нижний Новгород
3,13
626
17,8
18,7
-0,87
28,4
-10,63
15,02

Уфа
2,91
582
16,2
17,4
-1,16
26,4
-10,23
13,56

Тюмень
2,89
578
15,9
17,2
-1,34
26,3
-10,35
10,85

Владивосток
4,01
1 011
20,8
22,4
-1,56
34,1
-13,26
19,09

Казань
3,51
702
18,8
20,9
-2,14
31,9
-13,08
17,84

Астрахань
3,14
628
16,1
18,7
-2,63
28,5
-12,42
18,69

Санкт-Петербург
5,21
1 042
27,6
31,1
-3,48
47,3
-19,73
19,51

Москва
8
1 600
40,7
47,7
-7,02
72,7
-31,97
20,43

* Ставка аренды рассчитана для предложений в домах, построенных после 2000 года
Таблица: ЦИАН

«Льготная ипотека на 20 лет позволяет жителям многих крупных городов вносить банку ежемесячный платеж меньше, чем если бы речь шла об аренде. Естественно — чем выше первый взнос, тем выгоднее оказывается ипотека в сравнении с арендой. К примеру, средний чек сделки в Москве составляет 12,5 млн руб. При первом взносе 20% и льготной ипотеке на 20 лет ипотечный платеж составит 74,5 тыс. руб. При первом взносе 50% — уже 46,5 тыс. руб.», — отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Сложности ипотеки

У аренды и ипотеки разная целевая аудитория. В нашей стране наличие собственной жилплощади обеспечивает человеку определенный социальный статус, в зрелом возрасте жить в съемных квартирах не принято, говорит заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее словам, институт аренды жилья в России пока недостаточно развит, чтобы наем в течение всей жизни был психологически комфортным.

Главный довод за собственное жилье — возможность обустроить квартиру под себя, так как нередко арендодатель не позволяет производить какие-то существенные изменения в квартире, отмечают в «Инкоме».

Ипотечный кредит повышает озабоченность относительно своей работы, что в данном случае означает наличие возможности стабильных платежей в банк в счет погашения ипотеки и процентов по ней, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Тем не менее, по его мнению, при должном планировании своего бюджета ипотека вполне реалистична.

Считается, что ипотеку выбирают люди, вступившие в семейные отношения

(Фото: fizkes/shutterstock)

Собственное жилье более надежно в отличие от аренды, где наниматель сегодня пока слабо защищен, а налоги и коммунальные платежи не могут сравниться по цене с арендой, говорит Кирюхина. «Если для работающего человека это не принципиально, то размер средней пенсии не позволяет и дальше арендовать квартиру, поэтому ее приобретение становится необходимостью для большинства россиян, притом что в Европе аренда жилья на протяжении всей жизни — обычная практика», — отмечает аналитик.

«По своей сути, аренда предполагает постоянный отток денежных средств, а на выходе ничего не остается. Грубо говоря, нечего оставить в наследство. Поэтому при выборе покупки или аренды жилья многое зависит от личных стратегий каждого», — отмечает Дарусенков.

Ипотеку предпочитают семейные люди, финансово стабильные, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить ипотечные платежи, которые знают, где они хотят жить, считает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. Кроме того, по ее словам, чтобы позволить себе взять ипотеку, у заемщика должны быть собственные средства для внесения первоначального взноса, определенный стаж работы, в том числе на последнем месте, и уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит.

Полезные статьи про ипотеку

• ЦБ снизил ключевую ставку до минимума: насколько подешевеет ипотека
• Доступная ипотека: где взять кредит с низким взносом прямо сейчас
• Персональный кредитный рейтинг: что нужно знать перед оформлением ипотеки

Плюсы и минусы аренды

Как правило, аренда является временным решением, хотя иногда, в зависимости от обстоятельств, и долгосрочным, но все равно большинством не воспринимается как навсегда. В краткосрочном плане аренда квартиры несет в себе объективно меньшие затраты, чем единовременные вложения в приобретение квартиры, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».

Сколько лет снимают жилье

Большинство арендаторов в Москве (74%), по данным «Инком-Недвижимости», имеют целью снимать жилье несколько лет — от года до пяти; 19% — на несколько месяцев (это и «летние» арендаторы — туристы и абитуриенты, граждане, приезжающие в столицу на целевые временные заработки); 7% планируют аренду и в десятилетней перспективе. О намерении пожизненно снимать жилье серьезных речей пока не ведется, такие размышления носят преимущественно умозрительный характер.

В России основные арендаторы жилья — молодое поколение Y и Z. Аренда дает больше мобильности, возможность жить рядом с работой, меняя квартиру при переезде офиса или смены работы. Поэтому молодые люди даже при наличии финансовой возможности не всегда торопятся приобретать собственную недвижимость. Очевидные преимущества аренды квартиры: нет строгих долгосрочных обязательств перед кредитором; можно быстро сменить жилплощадь соответственно материальному или семейному положению, собственным желаниям; не ограничена свобода передвижения — можно уехать на жительство в другие города и страны и т. д. Аренду выбирают люди, например, переехавшие в Москву недавно, или те, кто не планирует оставаться в столице навсегда. Это студенты, молодые специалисты, которые только начали строить свою карьеру, работники с нерегулярным или невысоким доходом и т. д., отмечают риелторы.

«Аренда выгодна, когда нужно подстроиться на определенное время под обстоятельства. К примеру, для молодого специалиста или семьи пожить вне родительского дома или снимать, работая в другом городе, не планируя там остаться навсегда. Другой пример из жизни — аренда квартиры на время, пока достраивается новостройка или идут ремонтные работы. Также аренда дает определенную свободу передвижений — можно пожить в разных районах или городах, а также попросту снять квартиру рядом с работой», — приводит примеры Дарусенков.

Главный минус в аренде — платить приходится по чужим счетам

(Фото: fizkes/shutterstock)

«Сегодня аренду выбирают те, кто просто не может в данный момент позволить себе ипотеку в силу тех или иных условий — нет стабильной работы, средств на первоначальный взнос и т. д. Многие молодые семьи начинают совместную жизнь в съемных квартирах, но рано или поздно задумываются о своем жилье, поскольку мало кто хочет постоянно жить на чужих квадратных метрах. Им хочется иметь свои жилье, сделать ремонт под себя, купить мебель. Ипотечный кредит — это обязательства на долгие годы, на 10, 15, 20 лет, и в какой-то момент они понимают, что к этому готовы. Однако на первых порах молодые люди, только начинающие самостоятельную жизнь, часто не хотят этого груза. Для них аренда — лучшее решение», — говорит Мария Жукова.

Главная сложность с арендой квартиры — это отсутствие цивилизованного рынка сдачи жилья, отмечает Кирюхина из ЦИАН. По ее словам, российский арендатор фактически не защищен от необходимости срочного переезда по просьбе собственника, то есть находится в нестабильной ситуации, без поддержки закона,

Из недостатков аренды Жукова в первую очередь отмечает возможное повышение арендной ставки. Также, по ее словам, арендатор без согласия собственника не может обустроить квартиру под себя — сделать ремонт, заменить мебель, выбросить скрипучий сервант или завести кота или собаку. «У арендатора нет гарантии, что собственник продлит договор аренды и в середине учебного года не встанет необходимость искать новое жилье, устраивать ребенка в новую школу или детский сад, выбирать не самое качественное жилье из того, что есть, а не из того то, что хочется, чтобы не переводить ребенка в другие учебные заведения», — отмечает эксперт.

Полезные статьи про аренду

• Кто должен платить комиссию риелтору. Снимаем квартиру экономно
• Замечательный сосед: инструкция для тех, кто снимает жилье на двоих
• Цены на аренду квартир в Москве упадут к осени — эксперты

Подробности на РБК