Андрей Ковалев — «РБК-Недвижимости»: «Первый удар придется по офисам»

«Компании, которые раньше занимали по 1 тыс. кв. м, сейчас, поработав на удаленке, оставят себе метров сто», — поделился прогнозом владелец московских бизнес-центров

Фото: из архива А. Ковалева

Андрей Ковалев — предприниматель, владелец компании «Экоофис», торгового центра «Подсолнухи», усадьбы Гребнево, автор YouTube-канала «Ассенизатор» с 244 тыс. подписчиков — хочет стать «русским Трампом», пополнив свой портфель проектов еще 1 млн кв. м офисной недвижимости.

Получится ли это в условиях разворачивающегося кризиса, Ковалев рассказал в интервью «РБК-Недвижимости». По словам бизнесмена, «все форматы коммерческой недвижимости сейчас сожмутся».

— Вы в своих блогах на YouTube говорили, что остались без кредитов. Удалось что-то продать, чтобы расплатиться по долгам?

— Сделка еще не завершена, я получил только часть денег. Продал три объекта — это бизнес-парки в Москве («Ведомости» в марте писали о продаже «Перово Поле» (17 тыс. кв. м), еще один объект, по данным «РБК-Недвижимости», это бизнес-парк «Дербеневский» (23 тыс. кв. м). — Прим. авт.). Покупателями выступил пул инвесторов, которых я пока не имею права разглашать. Из сделки они выходить не будут, говорят: «Нам все нравится, мы берем, только в связи с текущими осложнениями просим вас немножко продлить сделку». Того, что я получил от них, уже хватило для погашения кредита в ВТБ. И на сегодняшний день у меня кредитов нет.

— Что происходит в «Подсолнухах» прямо сейчас?

— Торговый центр «Подсолнухи» — это 20 тыс. кв. м, он включает в себя фуд-корт «Подсолнухи Art & Food». Фуд-корт сейчас, естественно, закрыт, на всей территории работает только «Перекресток» и рынок.

У меня сложные прогнозы для ретейла. Если мы не будем работать еще месяца два, то, опасаюсь, половину арендаторов я просто потеряю. У меня низкие арендные ставки, и именно таким арендаторам (экономкласс) будет тяжело пережить кризис. Дело даже не в том, что я освобожу их от платы или что-то там еще придумаю, чтобы они выжили, но... кризис слишком тяжелый. У меня такое ощущение, что даже когда мы откроемся, люди по инерции будут бояться ходить в торговые центры, рестораны, все привыкнут сидеть дома.

— Государство разработало документ для освобождения арендаторов офисов и в ТЦ от аренды. Это поможет?

— Вот конкретный пример из Англии, где у меня приятели занимаются ретейлом. Сейчас они от государства получили на свой счет 80% от зарплаты, которую платили до пандемии. Они раздали эти деньги сотрудникам, а сами сидят дома — никто не работает. При этом также не платят своему арендодателю, потому что правительство уже заплатило за их аренду из своего кармана. Они не платят налоги — освобождены от уплаты налогов всех. Они могут взять любые кредиты без процентов.

У нас же... Если сейчас арендаторов освободят от оплаты аренды — то собственникам должны эту же сумму компенсировать. Только освобождение от уплаты налога на кадастр и аренды земли нас не спасает (в общей массе — это 10% расходов собственников). Мы могли бы, например, пойти навстречу и освободить арендаторов на 30–50%. Но как освободить на 100% от уплаты аренды? Нам нечем будет платить зарплату своим людям, налоги на зарплату нечем платить. Нам нечем платить за электричество, воду, канализацию, вывоз мусора и т. д. Нам не на что делать текущий ремонт — периодически то крыша протекает, то труба, то еще что-то. Охрану содержать кто будет? А если у владельца здания еще и кредит, то ему конец, шанса выжить нет, банк все заберет подчистую.

— Что делать?

— Я считаю, сейчас самое время бизнесу объединиться. Серьезно. Сейчас мы — крупные владельцы недвижимости — создаем ассоциацию. В нашем портфеле проектов 7 млн кв. м. Мы, бизнес, должны говорить правительству, как они будут работать. И они должны нас слушать. А не так, как сейчас: они там что-то изобретают, придумывают, а нам потом все это расхлебывать.

— Кто входит в эту ассоциацию?

— Мы ее только регистрируем. Среди ее основателей — владельцы рынков, крупнейшие девелоперские компании и собственники недвижимости.

— Скажите, а что после кризиса? Какие форматы недвижимости выживут?

— Очевидно, что первый удар придется по офисам. Компании, которые раньше занимали по 1 тыс. кв. м, сейчас, поработав на удаленке, оставят метров сто: кабинет директора, две переговорных — и все. Возможно, из «Москва-Сити» компании будут переезжать в технопарки более низкого класса.

— Классические офисные коворкинги останутся популярными?

— Коворкинги стали первой жертвой. Там короткие договоры аренды и скопление людей — и то и другое сейчас опасно. Они еще до кризиса перестали быть интересными для инвесторов.

— Что вы сейчас посоветовали бы небольшим инвесторам в недвижимость? Стоит ли гоняться за какими-то стрессовыми активами?

— Через полгода будет понятно, сколько стоит коммерческая недвижимость. Сейчас абсолютно неясно. До кризиса я собирался купить 500 тыс. кв. м офисов, у меня уже были конкретные объекты намечены, но сейчас, конечно, мы все переговоры остановили, потому что я не понимаю, кем заселять новые бизнес-центры. И будут ли вообще арендаторы. Я не исключаю ситуации, что и через год арендаторов на офисы в Москве не останется.

— А новые ниши?

— Какое окно я сейчас увидел для себя? Это такие производственные коворкинги: швейные, столярные и т. п. Это не очень было развито раньше, а в принципе, потребность появится уже очень скоро. Все остальные форматы коммерческой недвижимости сожмутся.

Что останется? Продуктовая розница, предприятия по производству продуктов питания, сельское хозяйство — вот три бронебойные ниши, они выживут в любой кризис. Понятное дело, останутся какие-то мелкие бизнесы — ремонт одежды, обуви, автомобилей. Машины будут покупать мало, значит — станут ремонтировать старые.

— В марте этого года мы писали про проект в Гребнево. Еще до кризиса вы планировали сделать там историко-культурный кластер. Эти планы похоронены?

— Конечно нет. Уже в мае рядом с усадьбой мы поставим 30 домов, обустроим детские площадки, установлен огромный шатер для свадеб, корпоративов. В июле приступим к реставрации самой усадьбы, это будет согласованный со всеми департаментами в правительстве Московской области проект.

В масштабе всех остальных моих проблем усадьба Гребнево — это такая святая вещь. Если у меня не получится в течение двух лет, как я запланировал, купить 1 млн кв. м, то всегда останется усадьба, которую буду восстанавливать, буду ею заниматься.

Я всегда ориентируюсь на экономкласс, это мой принцип. Считаю, что богатые люди живут в каком-то другом мире, наш средний класс — меня никто не убедит, что он многочисленный — это «тонкий блинчик», и все люди у нас небогатые. Офисный класс С (по принятой классификации в Москве — самые дешевые офисы. — Прим. авт.) — это моя любовь, мое призвание. Вот такой же курорт я сделаю вокруг усадьбы Гребнево. Там задуманы недорогие удовольствия для массового потребителя. Это будут различные представления: рыцарские поединки, парк диназавров, татарская деревня и т. д. Первый владелец Гребнево, кстати, золотоордынник Мурза Чет, который, крестившись под именем Захарий, основал Ипатьевский монастырь. Когда я обнародовал свои планы, мне местные товарищи стали говорить: «Андрей, при чем здесь историческая усадьба и парк динозавров?» — Я говорю: «Ну, динозавры же ходили по этой земле когда-то? Ходили». Значит, и у нас будут. Территория усадьбы и вокруг нее сейчас около 200 га, планирую расширить ее до 400 га. 

Подробности на РБК
Поиск по сайту

Календарь
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930  
© 2020    vseinfo.com    //    Войти   //    Вверх