Аналитики ДОМ.РФ опровергли выводы РГР о возможности ипотечного кризиса
Доля ипотечной задолженности в ВВП России составляет около 6%, что в разы ниже уровня развитых стран (30–50%), уточнили в аналитическом центре ДОМ.РФ
Фото: Nikolay Gyngazov / Global Look Press
Эксперты аналитического центра ДОМ.РФ в поступившем в редакцию письме раскритиковали выводы Российской гильдии риэлторов (РГР) о возможности ипотечного кризиса в России. Ранее аналитический центр РГР допустил, что при дальнейшем снижении процентной ставки по ипотеке и отсутствии реального роста доходов в России может повториться ситуация, подобная ипотечному кризису 2008 года в США.
В ДОМ.РФ заявили, что для формирования пузыря в России отсутствуют предпосылки. «С 2012 года цены на жилье снизились более чем на 20%. В то же время рынок ипотеки активно развивается. Средние годовые темпы выдачи ипотеки в 2017–2018 годах оцениваются в 40%, темпы роста ипотечного портфеля — около 20%. Такие темпы роста портфеля являются гармоничными в условиях низкой доли ипотечной задолженности в ВВП — около 6%, что в разы ниже уровня развитых стран (30–50%)», — говорится в ответе ДОМ.РФ.
Основная причина роста ипотечного рынка в России — снижение процентных ставок по ипотеке в условиях высокой потребности населения в жилье, пояснили в агентстве. «Рост объемов выдачи ипотеки не сопровождается снижением стандартов андеррайтинга и снижением размера первоначального взноса. Качество ипотечного портфеля на балансах российских банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 июля 2018 года снизилась до 2,02% (годом ранее — 2,54%). По неипотечным кредитам населению этот показатель составляет около 10%», — объяснили в ДОМ.РФ.
В России невозможно повторение ипотечного кризиса по американскому сценарию 2008 года в том числе из-за особых условий отечественного рынка ипотечных ценных бумаг: секьюритизация кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) законодательно запрещена, уточнили в ДОМ.РФ.
Сравнение ситуации в США и России
Предпосылки появления ипотечного пузыря
США
Россия
Длительный рост цен на рынке недвижимости
В 2001–2006 годах цены на жилье ежегодно увеличивались на 7–8% в реальном выражении, то есть рост цен опережал инфляцию
С 2013 года цены на недвижимость в реальном выражении не растут (то есть инфляция выше, чем рост цен на жилье)
Большое влияние ипотечного рынка на экономику
Доля ипотеки в ВВП — более 65%
Доля ипотеки в ВВП — 6%. По оценкам, спрос на приобретение жилья с ипотекой с целью улучшения жилищных условий — более 8 млн семей в пятилетней перспективе
Распространение высокорисковой ипотеки
Широкое распространение subprime-ипотеки: более 20% ипотеки выдавалось заемщикам с плохой кредитной историей и высоким уровнем кредитного риска, 40% — с первоначальным взносом менее 3%. Многие кредиторы ориентировались не на качество, а на количество выданных кредитов. Перед кризисом существенно снизились требования к заемщикам, наблюдались и случаи мошенничества
Выдача высокорисковой ипотеки минимальна. Доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 5%) не превышает 5%, с 2018 года Банком России увеличены нормативы резервирования по таким кредитам. Выдача кредитов в иностранной валюте прекращена (за 5 месяцев 2018 года выдано 5 кредитов, за 2017 год — 11)
Секьюритизация subprime-кредитов
Секьюритизация subrime через сложные многотраншевые бумаги, дополнительно маскирующие риск. В 2003–2007 годах выпущено ИЦБ на сумму более $1,6 трлн, обеспеченных subprime-кредитами
Законодательно запрещена секьюритизация кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%). «Фабрика ИЦБ» секьюритизирует только кредиты высокого качества с использованием простой однотраншевой бумаги
Рост долговой нагрузки на заемщика
Более половины всех кредитов выдавались с переменной процентной ставкой или льготным периодом. Переход регулятора от снижения ключевой ставки к ее росту увеличил долговую нагрузку на заемщиков в 2 и более раза
Кредиты выдаются с фиксированной ставкой. Снижение ставок и развитие программ по рефинансированию кредитов обеспечили снижение платежа для заемщика на 20% и более
Таблица: ДОМ.РФ
Основной причиной ипотечного кризиса в США в 2007 году стало прекращение роста цен на жилье в условиях постепенного повышения уровня ставок в экономике и, соответственно, ставок по ипотечным кредитам, напомнили в ДОМ.РФ. Стоимость залога во многих случаях стала ниже суммы долга по ипотечному кредиту. Рефинансировать ранее взятые кредиты по низким ставкам стало невозможно. Все это вызвало массовые дефолты по ипотечным кредитам.
Подробности на
